第114章 第一个楼盘城市
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坐在飞机头等舱的商健，正思索着房地产公司和建筑公司的事情。
星辰建筑公司目前已经通过三级建筑资质，目前在申请二级资质中。
如果是一般途径还真不好申请，商健不得不让人变通一下。
三级资质，只能承包建造高度50米以下的工业、民用建筑工程的施工。这个资质限制，星辰建筑公司都没法建造那些16层以上的商业住宅。
而二级资质，就可以承担高度100米以下的工业、民用建筑工程的施工。
房地产项目开工时，资质必须拿到手。
这个，就是星辰建筑公司的头等任务。
在哪个城市搞房地产？
这个问题，商健想了大半年了。
商健和星辰建筑公司管理层多次商讨之后，决定选择粤城的非主城区增城区作为公司的第一块开发初作，等开发一两个楼盘成熟后，直接向深市迈进。
第一个楼盘选择粤城增城区，大概有三个因素。
第一个因素，未来几年，如若说房价涨得最快，即是长江三角地区和珠江三角区的城市，还有帝都。
其中，商健对深市、粤城的房价增长趋势最深刻。
毕竟前世在粤城工作了数年，闲暇时看看房价，打击一下，然后鼓励自己前进，哪怕知道不能在这片地区买得起房子。
如今粤城4月份房价均价大概在1.9万元/平，天河区、海珠区、越秀区的单价都在二万出头了。
增城区房价均价在8900元/平，在月底时，将增涨到1.05万/平，对比其它各区，增幅比较大。
更便宜的花都区，目前均价在7800元/平，月底能涨到8300元/平。
而此时的深市，房子均价在21584元/平。最便宜的龙岗区，也要14500元/平，最贵的福田，接近三万一平。
第二个因素，资金和经验原因。
原计划就只有几亿元起步，如果在粤城主城区或深市，购买几十亩地的资金都不够，没有几十亩地，真不好开发一个楼盘。
新房售价均价一万五千元，楼面价大概在6000元/平左右。
如果是18层的小高层，假如容积率是2.5（高层会达到3.0-4.0）。
算下来，一亩地的购买价大概=2.5×6000×667=1000万元。
五十亩地，地价就要五亿元，大概能开发大概8.3万平方的住宅建筑，如果是一百平一套房子，大概能开发七百多套房子，按营销方法的话，也只是两三期的房子而已。
楼盘太小，房子不好卖。
而且，一般住宅地块，大多是几十亩以上，光买地就要花几亿元了。
买地之后，还要砸钱开发。
开发这五十亩地住宅，投资得两三亿元。
如果能拿地来向银行抵押贷款，一般能贷款到四成到五成，如果能坚持到预售，预售成绩还好，可能就不需要投入资金开发楼盘。
开发一块五十亩的地，只需要准备买地钱就行。
可对于一家新成立的房开公司来说，想向银行大额贷款或借贷？
很难。
商健他没有那方面的资源，哪怕能抵押贷款两三亿元，如果手续拖延两三个月，时间成本会很高。
他等不了这么长时间，不想打没有准备的仗。
就算是有背景的房开大企，在这年头，银行管控那么严，想无抵押贷款几亿元，估计行不通。
再加上运营经验和投资风险因素，商健决定总地价较低的大楼盘，稳一些。
知道未来房价趋势，但并不代表操作楼盘一定就能赚钱。
第三个因素，就是资金流动周期。
这个过程流动的越快，企业现金的使用效率越高，运营效率也越高。
如果这个过程非常缓慢，则占用的资金越多，资金的使用效率就慢。
简单地说明，两个楼盘，同样是成本十亿元的土地，售出价是二十亿元，利润是五亿元。
从买地到卖出收回钱的周期，一个楼盘是六个月，另外一个楼盘是一年。
毫无疑问，前者效率更快。
哪怕不考虑利息、时间风险问题，钱赚的是一样。
但一年时间，后者只能赚五亿元，前者可不上可以赚十亿。
为啥？
半年利润5亿，加上原本钱10亿元，就可以操纵15亿元的土地，赚的可以就是7.5亿元，一年就是12.5亿元。
当然，这只是简单的算术题目，实际要考虑的因素非常复杂。
但无不说明，资金周转效率的重要性。
说到这点，还跟城市的政策有关。
开发商什么时候可以取得商品房预售许可证，是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，买地之后，具体是在四证都齐全的情况下，有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了，有的地方则要多层封顶，高层到楼高的1/3以上才行。
还有就是期房买卖是国家允许的，因为房地产开发周期性长，资金密集度高，所以国家特许期房作为一种特殊的商品，允许买卖。
粤省商品房预售管理条例，在2012年时，还是按照粤省1998年10月1日起施行的管理条例，第二章第六条就明确了预售证的条件之一：三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
虽然不是打地桩就可以预售，但也很宽松了，可比封顶才能预售好多了。
这条比较宽松的政策，沿用了十几年。
接下来的14年、16年、19年，有修订，但申请预售的条件还是一样，只是逐渐对部分预售资金监管，严格了一些。
总的来说，商健选择粤城增城区作为房开公司的第一个楼盘开发城市，是非常合理的，也符合集团目前的情况。
但如果有钱，他可以先在深市砸钱买地。
越早买，成本越低。
等开发第一个楼盘成熟了，就直接进入深市。
前世，他想在粤城偏远的楼盘买一套小户型都难。
如今，自己造楼盘。
老子就是卖楼盘的，还能缺房子？
想到这，公司的事也梳理通了。
等他睁开眼睛时，看到旁边的小姑娘盯着他看，也许是戴墨镜的原因，竟然没有发现他已经睁开眼，一直盯着看了十秒、二十秒、三十秒。
什么情况？
商健有些懵了。
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星辰建筑公司目前已经通过三级建筑资质，目前在申请二级资质中。
如果是一般途径还真不好申请，商健不得不让人变通一下。
三级资质，只能承包建造高度50米以下的工业、民用建筑工程的施工。这个资质限制，星辰建筑公司都没法建造那些16层以上的商业住宅。
而二级资质，就可以承担高度100米以下的工业、民用建筑工程的施工。
房地产项目开工时，资质必须拿到手。
这个，就是星辰建筑公司的头等任务。
在哪个城市搞房地产？
这个问题，商健想了大半年了。
商健和星辰建筑公司管理层多次商讨之后，决定选择粤城的非主城区增城区作为公司的第一块开发初作，等开发一两个楼盘成熟后，直接向深市迈进。
第一个楼盘选择粤城增城区，大概有三个因素。
第一个因素，未来几年，如若说房价涨得最快，即是长江三角地区和珠江三角区的城市，还有帝都。
其中，商健对深市、粤城的房价增长趋势最深刻。
毕竟前世在粤城工作了数年，闲暇时看看房价，打击一下，然后鼓励自己前进，哪怕知道不能在这片地区买得起房子。
如今粤城4月份房价均价大概在1.9万元/平，天河区、海珠区、越秀区的单价都在二万出头了。
增城区房价均价在8900元/平，在月底时，将增涨到1.05万/平，对比其它各区，增幅比较大。
更便宜的花都区，目前均价在7800元/平，月底能涨到8300元/平。
而此时的深市，房子均价在21584元/平。最便宜的龙岗区，也要14500元/平，最贵的福田，接近三万一平。
第二个因素，资金和经验原因。
原计划就只有几亿元起步，如果在粤城主城区或深市，购买几十亩地的资金都不够，没有几十亩地，真不好开发一个楼盘。
新房售价均价一万五千元，楼面价大概在6000元/平左右。
如果是18层的小高层，假如容积率是2.5（高层会达到3.0-4.0）。
算下来，一亩地的购买价大概=2.5×6000×667=1000万元。
五十亩地，地价就要五亿元，大概能开发大概8.3万平方的住宅建筑，如果是一百平一套房子，大概能开发七百多套房子，按营销方法的话，也只是两三期的房子而已。
楼盘太小，房子不好卖。
而且，一般住宅地块，大多是几十亩以上，光买地就要花几亿元了。
买地之后，还要砸钱开发。
开发这五十亩地住宅，投资得两三亿元。
如果能拿地来向银行抵押贷款，一般能贷款到四成到五成，如果能坚持到预售，预售成绩还好，可能就不需要投入资金开发楼盘。
开发一块五十亩的地，只需要准备买地钱就行。
可对于一家新成立的房开公司来说，想向银行大额贷款或借贷？
很难。
商健他没有那方面的资源，哪怕能抵押贷款两三亿元，如果手续拖延两三个月，时间成本会很高。
他等不了这么长时间，不想打没有准备的仗。
就算是有背景的房开大企，在这年头，银行管控那么严，想无抵押贷款几亿元，估计行不通。
再加上运营经验和投资风险因素，商健决定总地价较低的大楼盘，稳一些。
知道未来房价趋势，但并不代表操作楼盘一定就能赚钱。
第三个因素，就是资金流动周期。
这个过程流动的越快，企业现金的使用效率越高，运营效率也越高。
如果这个过程非常缓慢，则占用的资金越多，资金的使用效率就慢。
简单地说明，两个楼盘，同样是成本十亿元的土地，售出价是二十亿元，利润是五亿元。
从买地到卖出收回钱的周期，一个楼盘是六个月，另外一个楼盘是一年。
毫无疑问，前者效率更快。
哪怕不考虑利息、时间风险问题，钱赚的是一样。
但一年时间，后者只能赚五亿元，前者可不上可以赚十亿。
为啥？
半年利润5亿，加上原本钱10亿元，就可以操纵15亿元的土地，赚的可以就是7.5亿元，一年就是12.5亿元。
当然，这只是简单的算术题目，实际要考虑的因素非常复杂。
但无不说明，资金周转效率的重要性。
说到这点，还跟城市的政策有关。
开发商什么时候可以取得商品房预售许可证，是由开发商项目所在地的地方政府规定的，每个地方或区域的标准都是不一样的，买地之后，具体是在四证都齐全的情况下，有的地方只要桩基工程完成后出正负0就可以申请了，有的地方则要多层封顶，高层到楼高的1/3以上才行。
还有就是期房买卖是国家允许的，因为房地产开发周期性长，资金密集度高，所以国家特许期房作为一种特殊的商品，允许买卖。
粤省商品房预售管理条例，在2012年时，还是按照粤省1998年10月1日起施行的管理条例，第二章第六条就明确了预售证的条件之一：三层以下的商品房项目已完成基础和结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，已完成基础和首层结构工程，无地下室工程的，已完成基础和四层结构工程。
虽然不是打地桩就可以预售，但也很宽松了，可比封顶才能预售好多了。
这条比较宽松的政策，沿用了十几年。
接下来的14年、16年、19年，有修订，但申请预售的条件还是一样，只是逐渐对部分预售资金监管，严格了一些。
总的来说，商健选择粤城增城区作为房开公司的第一个楼盘开发城市，是非常合理的，也符合集团目前的情况。
但如果有钱，他可以先在深市砸钱买地。
越早买，成本越低。
等开发第一个楼盘成熟了，就直接进入深市。
前世，他想在粤城偏远的楼盘买一套小户型都难。
如今，自己造楼盘。
老子就是卖楼盘的，还能缺房子？
想到这，公司的事也梳理通了。
等他睁开眼睛时，看到旁边的小姑娘盯着他看，也许是戴墨镜的原因，竟然没有发现他已经睁开眼，一直盯着看了十秒、二十秒、三十秒。
什么情况？
商健有些懵了。
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